"הגיע הזמן לחשב מסלול מחדש..."
במציאות רצופה בשינויים ובאתגרים בענף הנדל"ן, פורס ד"ר שוקי אמרני, מנכ"ל משרד הפנים לשעבר ואחת מהדמויות המוערכות בענף התכנון והבנייה, את משנתו במטרה להצעיד את הענף קדימה אל מול הכשלים והאתגרים. 
אין זה סוד כי ענף הנדל"ן בישראל סובל בעשור האחרון ממשבר עמוק. ריבוי זרועות וגופים האמונים על הליכי תכנון ואישור הפרויקטים, לצד היעדר יד מכוונת ברמה הממשלתית ותחלופה גבוהה של נושאי תפקידים. כל אלה ועוד מובילים לתהליכים שליליים לרבות לירידה ניכרת במידת האמון של הציבור כלפי המערכות השונות.
מי שנותן את הדעת בסוגיה זו הוא ד"ר שוקי אמרני, המכהן כראש מרכז בר-אילן לנדל"ן, אשר מילא שורה של תפקידי מפתח בכירים בתחום, לרבות מנכ"ל משרד הפנים, יו"ר המועצה הארצית לתכנון והבנייה, יו"ר הותמ"ל ויו"ר הוועדה המחוזית מרכז, ומי שמכיר מקרוב את הנפשות הפועלות, כמו גם את התהליכים והמורכבויות המקשות על ענף חשוב זה.
"אחת הבעיות העיקריות, אם לא הגדולה שבהן מקורה בחוסר ידע מקצועי. אני נדהם בכל פעם מחדש לגלות כי גם האנשים המצויים בעמדות המפתח הבכירות ביותר בתחום הנדל"ן, אינם בקיאים בנושאים המקצועיים הבסיסיים ביותר. זו מציאות מאוד מדאיגה, שהנפגעים הראשונים ממנה הם כמובן האזרחים, כפרטים וכיזמים. האפקט הזה פועל כבומרנג, וגורם גם למדינה לצאת נפסדת. הסיבה לכך היא שבהיעדר הידע המקצועי הנדרש, מתקבלות לעתים החלטות שגויות, ואין אוטוריטה מקצועית שתוכל לפקח או לבקר אותן בזמן אמת וברמה הראויה".
ד"ר אמרני: ממליץ לכל מי שעוסק בתחום הנדל"ן להיות ער להשלכות של השינויים והמגמות בתחומי החיים השונים, כולל בחקיקה ובמדיניות הממשלתית והתכנונית, כדי שיוכל להתנהל בצורה מושכלת, והבסיס לכך הוא אנשי מקצוע מומחים בתחום ובעלי ניסיון מוכח, על אחת כמה וכמה בפרויקטים גדולים ומורכבים.
השפעת הבחירות לרשויות המקומיות על ענף הבנייה
ב-31 באוקטובר תיערכנה הבחירות לרשויות המקומיות בישראל, אירוע משמעותי מאוד שהינו בעל השלכה ישירה על ענפי התכנון והבניה. "ניסיון העבר והנתונים הסטטיסטיים מלמדים שבדרך כלל בכל מערכת בחירות מוניציפליות מתחלפים בממוצע כ- 100 ראשי רשויות, יחד עם עוד מאות חברי מועצה. כפועל יוצא מכך מתחיל גם סבב מינויים של בעלי תפקידים חדשים, שמוביל לתקופה רצופת שינויים כולל בוועדות התכנון והבניה", מסביר ד"ר אמרני.
ביחס לקשר החשוב שבין המערכת המוניציפלית לאיכות התכנון, קובע ד"ר אמרני: "מאחר והוועדות המקומיות מורכבות מראש הרשות המקומית וחברי המועצה, נוצר מצב בו לחלק ניכר מחברי הוועדה אין את הידע הבסיסי בתחום. צריך לזכור שמדובר במערכת פוליטית בעלת אינטרסים רבים ומגוונים. לדאבוני, יצא לי לא אחת לפגוש במסגרת תפקידיי השונים 'אנשי מקצוע' שכאלה שהם 'מומחים' בעיני עצמם. הבעיה היא שמוטלת עליהם אחריות כבדת משקל לקבל החלטות בנושאים מהותיים, לרבות פיתוח ישובים, מדיניות תכנונית, אישור יחידות דיור, מרכזי מסחר ותעסוקה ועוד. להחלטות אלה יש השפעה רבה ומשמעותית על חיי הפרט, החברה והמדינה. אולי זו ההזדמנות, לקרוא למועמדים להקדיש את תשומת הלב לחשיבות הידע הנדרש כדי לאפשר להם לבצע את תפקידם הציבורי ולמנות אנשי מקצוע, כך שלא יסתבכו חלילה. חשוב להבהיר כי לתפיסתי אין כל פסול במינוי פוליטי, ובלבד שמדובר באדם בעל הכישורים המתאימים".
נדבך נוסף לקראת הבחירות אליו מתייחס ד"ר אמרני, הוא ההימנעות מהבטחות לתמורה בגין תמיכה מכל סוג.
"חשוב מאוד שהמכהנים והמועמדים יזהרו בלשונם מאמירות שעלולות להתפרש כהבטחות כלפי בעלי האינטרסים. לעיתים יש כאלה שלא מבינים שמדובר בעבירה פלילית, שיכולה להוביל אף לאשמה בשוחד. כולנו מכירים את הפרפרזה לביטוי 'שלח לחמך על פני המים, כי ברבות הימים תמצאהו', שנועדה לעודד עשיית טוב. אלא שכיום אנו עדים למציאות בה שולחים 'מאפיות שלמות', במטרה ברורה לקבל תמורה. ניתן להניח שהם 'מצפים' לתגמול בדרך של זירוז הליכי התכנון, הגדלת זכויות, שינוי יעוד קרקע וכדומה".
ראיה אסטרטגית לטווח הארוך
מרכז בר-אילן לנדל"ן, מהווה מרכז חדשני וייחודי בתחום, אשר חרת על דגלו קידום מקצועי של כל העוסקים בתחום הנדל"ן, באמצעות קורסים בנושאים מגוונים, כדוגמת התחדשות עירונית, יזמות וניהול פרויקטים, תב"ע וקידומה בוועדות התכנון, ניהול קניונים ומרכזי מסחר, בוררות בנדל"ן, תכנון בסביבה חופית ועוד. ההרצאות מועברות על ידי מיטב המומחים שעוסקים בתחום תוך מתן דגש להיבטים הפרקטיים ושיתוף עם הניסיון האישי. בנוסף, מתעתד המרכז לקיים השתלמויות וכנסים מקצועיים, בשילוב עם השקעה במחקר בתחום הנדל"ן שחסר וחשוב לתהליך קבלת החלטות.
"מניסיוני אחד הנושאים שמטריד רבים בתחום הנדל"ן הוא חוסר הוודאות שמקשה על תכנון וראיה אסטרטגית לטווח הארוך. אי אפשר להתעלם מהמציאות הכוללת שינויים דרמטיים בתחומים רבים כמו חברתיים, כלכליים, פוליטיים, שינויי אקלים ועוד. כדי לתת את המענה האופטימלי, נדרש שיפור מהותי אצל כל העוסקים בתחום, בראש ובראשונה שיפור של התיאום הבין-משרדי על ידי הגופים הרגולטוריים, בראשות משרדי הממשלה, הרשויות המקומיות והגופים השונים".
האם יש לך המלצות אופרטיביות כיצד ניתן לקדם את הענף?
"ישנן פעולות רבות שאפשר וצריך לעשות. ברמה הממשלתית חשוב לספק תמריצים כלכליים לפיתוח הרשויות המקומיות, כך שיוכלו להתחבר למשימות לאומיות ובעיקר בתחומי הדיור והתשתיות. חוסר תכנון והיערכות לשינויים ולמגמות הדרמטיים בתחומי החיים השונים, מציבים אותנו בפתחו של משבר מאוד רציני. ביחס לרמ"י, הגיע הזמן לשנות את הגישה בכל סוגיית הכדאיות הכלכלית בהשוואה לערכים חברתיים ואינטרסים לאומיים. בתפקידיי השונים וגם כחבר במועצת רשות מקרקעי ישראל, נחשפתי לא אחת למתח המובנה הקיים בתוך רמ"י בכל הקשור למכרזים לשיווק קרקעות ולשינויי החקיקה בנוגע לבעלויות על הקרקע. אני סבור שיש לבחון סוגיות אלה לעומק כדי לפשט תהליכים ולצמצם בירוקרטיה, ובה בעת למנוע השתלטות עוינת על קרקעות המדינה. זו השעה גם לבחון מחדש את ההנחיות בנושא הצפיפות והפיתוח במרחב הכפרי שהיא סוגיה חשובה ומשמעותית. במקביל, הייתי ממליץ למשרד האוצר ולרשות המיסים לפעול לפישוט סוגיית מיסוי הנדל"ן, שהינה מורכבת ומסובכת מאוד ללא סיבה ממשית, ופוגעת משמעותית לא אחת בתכנון הכלכלי וברווחיות היזמים, פגיעה שלעתים מטרפדת קידום פרויקטים חשובים מבחינה ציבורית. זו הזדמנות גם לקרוא לרשויות המקומיות ליזום ולקדם שיתופי פעולה נרחבים יותר בצוותא עם רשויות שכנות. אין ספק כי שיתופי פעולה שכאלו יאפשרו לכל הצדדים לצאת נשכרים, כאשר על המדינה לעודד ולתמרץ יוזמות שכאלה".
נשמע שיש הרבה מה לעשות.
"כמובן. קיים פער גדול בין קצב השינויים המהיר לבין קצב התאמת כללי המשחק למציאות החדשה שמהווה מתכון בטוח למשבר. בל נשכח גם את הבנקים והמוסדות הפיננסיים שהם שחקן חשוב במשוואה. גם לגביהם אני סבור שנדרש שינוי גישה, שכן לצד ההיבטים הפיננסיים, עליהם לגלות גמישות מטעמים חברתיים. עם נכונות הם מסוגלים להניע קדימה הרבה מאוד פרויקטים בתחום הדיור והתשתיות ולהעניק להם היתכנות כלכלית. בסופו של יום, על כל הגורמים בתחום לחשב מסלול מחדש, ולהבין כי נדרשת חשיבה יצירתית מחוץ לקופסה על מנת להניע תהליכים ברמה הלאומית והמקומית".
מה הכוונה?
"חשוב מאוד לחזק את מקצועיותם של העוסקים בתחום, כולל של חברי ועדות התכנון והגופים שמעניקים להם את המעטפת הניהולית. לעיתים, חוסר ידע מקצועי גורם לחוסר יכולת לתת מענה לחסמים והתנגדויות, שבפועל הופכים את התב"ע ללא כלכלית. מניסיוני, עם רצון טוב ובעיקר עם ידע מקצועי מתאים, לעתים ניתן גם לקבל את ההתנגדויות ולבצע 'מקצה שיפורים' בפרויקט, מבלי לבטל אותה או להפוך אותה ללא כדאית. חשוב להבין כי כאשר ועדת תכנון מאשרת להפקדה תכנית גם בתנאים קשים, הרי שיש כאן עדיין אמירה תכנונית חשובה המחזקת את הוודאות התכנונית. תהליך הפרה-רולינג (בדיקה מקדמית) מהווה מהלך חשוב נוסף מבחינת הציבור והיזמים. הכוונה היא שלאחר שהתב"ע נקלטה, רצוי לעודד קיום פגישה עם יזמי התוכנית. בדרך זו, ניתן לדייק את התב"ע ולתת מענה מיטבי לחסמים ובמיוחד למנוע אשליות לגבי היקף הפיתוח האפשרי אל מול מה שנאמר על ידי היועצים השונים".
כיצד קהל היזמים והקבלנים יכול לייעל את התכנון ולמקסם רווחים?
"ההמלצה הכי טובה היא לא להתפשר בכל הקשור להעסקת יועצים ואנשי מקצוע בעלי ניסיון מוכח בתחום, ולא פחות חשוב עם יושרה אישית ומקצועית. בחירה לא נכונה עלולה לגרום לציפיות שיתגלו כאשליות, ביחס ליכולת מיצוי הקרקע ולגרום להוצאות כספיות ללא שום פרופורציה לרווחים הצפויים. ככלל, אני ממליץ לכולם ללמוד את נושא התכנון והבנייה ועולם הנדל"ן, גם לאור ההשפעה העצומה על ערך הנכסים לטוב או לרע כתוצאה מהחלטות של ועדות התכנון".
לאן מועדות פניו של הנדל"ן בישראל?
"ראשית. חשוב להדגיש שמדובר בנושא רחב היקף ונגענו כאן בכמה סוגיות מרכזיות אך לא בכולם. לשאלתך, כדי לתת מענה ראוי לאתגרים המורכבים של משבר הדיור והתשתיות, הממשלה חייבת להוביל ובהקדם תכנית מקצועית, מקיפה וייחודית לנושא הנדל"ן, שתביא לידי ביטוי את השינויים והמגמות בתחומי החיים השונים, ובתיאום עם השלטון המקומי. בכמה תחומים נדרש שינוי גישות ותפיסות יסודי כדי ליישם את המהלכים הנדרשים נוכח האתגרים הרבים והמורכבים ברמה המקומית והארצית, שחלקם מתחילים לפגוע גם בערכים חברתיים חשובים. ועל כך נאמר 'יפה שעה אחת קודם'", משיב ד"ר אמרני.
