פטור מהיטל השבחה: היכן תוקפים החלטה שלא לתת את הפטור?
הפעם נבחן מה צריך לעשות בעל נכס שמקבל דרישת תשלום היטל השבחה, וסבור שהוא פטור ממנה, למשל מכיוון שמדובר בהרחבת דירת מגורים, שכונת שיקום או מתקן פוטו וולטאי, ובלי קשר לכך – הוא חושב שנפלו טעויות בחישוב ההשבחה. שתי הטענות האלה, טענת הפטור וטענת שיעור ההשבחה, אולי נשמעות דומות זו לזו, אך מבחינה דיונית הן שייכות לשני מסלולים שונים לגמרי, ופנייה למסלול הלא נכון עלולה להכשיל את בירור הטענה עוד לפני שנדונה לגופה. ברשימה זו נעשה סדר בשאלה לאיזו ערכאה פונים עם איזו טענה לגבי שומת היטל השבחה, ומה עושים כאשר ישנן טענות גם בנושא הפטור וגם בנושא החישוב.
שני המסלולים לתקיפת שומת היטל השבחה
היטל השבחה מוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בעקבות שומת מקרקעין שעורך שמאי מטעם הוועדה המקומית. סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע שני מסלולים לתקיפת שומת היטל השבחה שערכה ועדה מקומית, בהתאם לטענות שמועלות כנגד השומה. חשוב לבחור את המסלול הנכון: מי שמעלה טענה כנגד שומת היטל ההשבחה במסלול שלא מיועד לבירור אותה טענה, עלול לגלות באיחור שהגורם שאליו פנה כלל אינו מוסמך להכריע בה. במקרה כזה, עלול למצוא את עצמו הנישום בפני שוקת שבורה, שכן המועד לפנייה לערכאה הנכונה חלף בינתיים.
מהם אם כן שני המסלולים?
המסלול האחד הוא מינוי שמאי מכריע, והוא מיועד למקרים שבהם הטענות מופנות אך ורק כנגד שיעור ההשבחה שנקבעה בשומת הוועדה המקומית. במילים אחרות: חישוב ההשבחה שנוצרה במקרקעין בעקבות ההליך התכנוני המשביח (אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג). אמנם, על הכרעת השמאי המכריע ניתן להגיש לאחר מכן ערר לוועדת הערר, אולם ועדת הערר תבחן במקרה כזה רק את סבירות השומה המכרעת, לפי הטענות שבהן היה השמאי המכריע מוסמך לדון.
המסלול השני הוא פנייה ישירה לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, והוא מתאים לכל סוגי הטענות: הן טענות כנגד שיעור ההשבחה, הן טענות כנגד עצם קיומה של חבות בתשלום היטל השבחה והן טענות המופנות כנגד שיעור החבות ועצם החבות גם יחד. כאשר פונים ישירות לוועדת הערר, היא תדון בכל הטענות שיעלו, ובמקרה הצורך תמנה שמאי מייעץ לצורך בירור הטענות בנושא חישוב ההשבחה.
מקומה של טענת הפטור מהיטל השבחה
טענת פטור מהיטל השבחה שייכת, על פי טיבה, למסלול השני – ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה. הטענה כי חל במקרה מסוים פטור מהיטל השבחה משמעה כי הנישום חולק על עצם החבות שלו בהיטל השבחה. טענה כזו, שהיא טענה משפטית במהותה, ניתן להעלות רק בפני ועדת הערר. שמאי מכריע אינו מוסמך על פי החוק לדון ולהכריע בטענה לפטור מהיטל השבחה.
נישום הטוען לפטור מהיטל השבחה חייב, אם כן, לפנות באופן ישיר לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה, שאם לא כן הוא עלול לאחר את המועד להעלות טענה זו בפני ועדת הערר. לא ניתן להעלות טענה שכזו לראשונה במסגרת ערר על הכרעה של שמאי מכריע.
מבחינת לוחות הזמנים: אם הטענה לפטור נובעת ישירות מתוך העובדות שמפורטות בשומת הוועדה המקומית, יש לפנות בתוך 45 ימים לוועדת הערר. אם הטענה לפטור מצריכה בדיקה, או הצהרה בפני הוועדה המקומית, כמו במקרה של הרחבת דירת מגורים, יש להגיש בקשה לפטור לוועדה המקומית בתוך 45 ימים ממועד קבלת דרישת התשלום, ורק לאחר מכן, ולפי הצורך, לערור לוועדת הערר על החלטת הוועדה המקומית. פרק הזמן להגשת ערר על דחיית בקשה לפטור הוא 45 ימים ממועד ההחלטה הדוחה את הבקשה, ובמקרה כזה ניתן לכלול בערר גם טענות לעניין חישוב ההשבחה.
הדגמת הכללים על אירוע שהתרחש
בעלים של דירת מגורים קיבלה דרישת תשלום היטל השבחה בעקבות אישור תוכנית משביחה. בעלת הדירה פנתה לשמאי מכריע, וטענה כי היא זכאית לפטור מהיטל השבחה מאחר שהדירה נמצאת בשכונת שיקום, וכן שחישוב היטל ההשבחה שגוי. לאחר שטענותיה נדחו, היא הגישה ערר לוועדת הערר על כלל הקביעות של השמאי המכריע, הן בנושא הפטור והן בנושא חישוב ההשבחה. במסגרת הערר טענה בעלת הדירה, שהיא זכאית גם לפטור להרחבת דירת מגורים קיימת עד שטח של 140 מ"ר.
ועדת הערר ציינה, שאת טענות הפטור היה צריך להעלות בפני ועדת הערר ישירות, ולא במסגרת ערר על שמאי מכריע, והעוררת איחרה את המועד להעלות את הטענות בפני ועדת הערר. למעלה מן הצורך, נדחו הטענות הללו גם לגופן.
סיכום ומסקנה
טענת פטור מהיטל השבחה אינה עוד נדבך שמצטרף לטענה על גובה השומה, אלא טענה ייחודית, שהמסלול לבירורה שונה לגמרי: היא נדונה ישירות בוועדת הערר, לא אצל שמאי מכריע, ולעיתים כרוכה גם בעמידה בלוח זמנים נפרד של 45 ימים להגשתה. מי שמערבב בין שתי הטענות, ומנסה לתקוף בפני השמאי המכריע גם את אי מתן הפטור, עלול לגלות שהפסיד את ההזדמנות להעלות טענה זו בפני הערכאה המוסמכת לדון בה – היא ועדת הערר.
מראי מקום: ערר (מרכז) 8010-01-25 אסיל אמין אבו סעלוק נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוד (23.8.2026).
*הכותבת היא מנהלת לימודי התעודה וההכשרות המקצועיות במרכז בר-אילן לנדל"ן. כיהנה כיו"ר ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוזות חיפה והמרכז בשנים 2020-2026.
