יישוב סכסוכים בנדל"ן - בוררות או בית משפט, מה עדיף?

כאשר צדדים מעוניינים להתקשר ביניהם בהסכם, עליהם להכריע האם לכלול במסגרתו תניית בוררות הקובעת שסכסוכים שיפרצו בין הצדדים יימסרו להכרעתו של בורר, אם לאו. לשם כך, על הצדדים ליתן דעתם לשאלה אקוטית: מהי הדרך הטובה ביותר לדון בסכסוך ולהביא להכרעה בו?  האם בתי המשפט הם הכתובת המתאימה ביותר או שמא עדיף להעביר את הדיון בסכסוך להכרעתו של בורר דווקא?

מובן, כי קשה לתת תשובה חד משמעית לשאלה מורכבת זו, שכן הדבר תלוי בנסיבותיו הספציפיות של כל סכסוך וסכסוך. אף על פי כן, ננסה להתייחס להלן, על קצה המזלג, למאפייניו העיקריים של הליך הבוררות להבדיל מניהול הליך בבית המשפט.

היתרון העיקרי של ניהול הסכסוך בפני בורר הוא קיצור משמעותי של תקופת ההתדיינות, שבעולם הנדל"ן כידוע, רכיב זה קריטי להצלחת פרויקט הנדל"ן, נשוא הסכסוך. ברבות השנים חל גידול מתמיד בהיקף הפנייה לערכאות, דבר שיצר עומס בלתי סביר על בתי המשפט, והביא לכך שההליכים המתנהלים בפניהם נמשכים על פני שנים רבות, באופן הגורם לעינוי דין. ברוב רובם של המקרים עשוי הליך בוררות לקצר משמעותית את משך ההתדיינות, ולהביא להכרעה מהירה בסכסוך.

יתרון בולט נוסף הוא שבהליך בוררות, הצדדים יכולים לבחור את הבורר המתאים ביותר לדעתם לדון בסכסוך: עורך דין או שופט בדימוס, מהנדס או אדריכל, קבלן או יזם נדל"ן או כל בעל מקצוע אחר, הכל בהתאם למהות הסכסוך. זאת, בעוד שבבית המשפט אין לצדדים כל השפעה על בחירת השופט. הצדדים גם יכולים לקבוע כללים שיחייבו את הבורר, למשל: שהבורר יהיה פטור מלדון על פי כללי הפרוצדורה או דיני הראיות; שהוא יהיה פטור מלפסוק על פי הדין המהותי; שהוא יהיה פטור מלנמק את 

פסקו וכד'.

בדרך כלל, הליכי בוררות מתנהלים הרחק מעין הציבור, ומאופיינים בחשאיות ודיסקרטיות, באופן המונע פגיעה בצדדים בשל פרסום הסכסוך שביניהם ובשל פרסום פסק הדין. לעומת זאת, רוב ההליכים המתנהלים בבית המשפט הינם פומביים, וחשופים לעין הציבור ולתקשורת, ובסופו של דבר - פסק הדין שניתן בהם אף הוא מתפרסם. כך לדוגמא יזם נדל"ן לא יסכן את הפרויקט בהוצאת שם רע, שעלול למנוע מדיירים לרכוש דירות בפרויקט, כאשר יתבע את הקבלן עבור ליקויי בנייה.

מאפיין ייחודי נוסף של הליך הבוררות הינו סופיות ההליך. על פסק בורר אין זכות מוקנית להגשת ערעור, אלא אם הצדדים סיכמו ביניהם, מראש, שיהיה ניתן לערער עליו בפני בורר נוסף. לכן, הדרך היחידה לתקוף את פסק הבורר היא באמצעות בקשה לביטול פסק בורר, המוגשת לבית המשפט מכוח אחת העילות המנויות בסעיף 24 לחוק הבוררות, התשכ"ח – 1968.   

לבסוף: כמובן שאי אפשר שלא להתייחס להיבט הכספי. בהליך בוררות על שני הצדדים לשאת בעלות הבורר, שלעיתים עלולה להיות גבוהה, לעומת הליך בבית המשפט, שבו רק התובע משלם אגרה, שגובהה נגזר מסכום התביעה. 

לסיכום: השאלה מיהו הגורם שיכריע בסכסוכים שנוצרו הינה שאלה כבדת משקל, המצריכה הכרעה כבר בשלב כריתת ההסכם, וזאת לאור נסיבות ההתקשרות ולאור מאפייניו הייחודיים של הליך הבוררות, כפי שתוארו לעיל. בהקשר זה נעיר, שכאשר מדובר בצדדים השוכנים במדינות שונות, הרי שניתן ומומלץ להסתייע במוסדות בעלי ותק של כמאה שנות מומחיות, באלפי בוררויות, כמו ה- ICC, AAA, ו- LICA, שלהם כלים ייחודיים שנועדו לייעל את ההתדיינות המשפטית, וניסיון רב בבירור סכסוכים בין בני מדינות שונות, עם מערכות חוקים שונות.